mercado imobiliário 2019

Poucas pessoas sabem, mas é possível trocar o financiamento imobiliário de um banco para outro, pedindo a portabilidade. E com a queda na taxa de juros (Selic) de 14,25% para 6% ao ano, o menor patamar histórico, é um bom momento para reavaliar o financiamento e comparar as taxas no mercado. Segundo o Banco Central (BC), em 2018, foram feitos 5.535 pedidos de portabilidade de crédito imobiliário — aumento de 453,8% em relação a 2017. No primeiro semestre deste ano, já foram 3.466 migrações.

Apesar do crescimento, o número ainda é pequeno perto de outras modalidades de crédito. Para os especialistas, a principal causa disso é a desinformação sobre essa possibilidade. Outra razão é que não havia antes um ambiente econômico favorável como o de agora, com a melhoria da regulação e a maior competição desse crédito.

— A transação só faz sentido quando a economia está melhorando, e os juros estão em queda, como agora, porque é preciso haver interesse do cliente em mudar e do banco em aceitar o novo crédito — afirma Miguel José de Oliveira, executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).

Nessa modalidade, o cliente precisa avaliar com o novo banco quais seriam as condições de financiamento sem mudar o saldo devedor nem o prazo. É preciso ter o imóvel já pronto e estar adimplente. Chegando-se a um acordo, o novo banco comunica ao anterior que recebeu o crédito. O banco original pode oferecer uma contraproposta ou passar todas as informações para a nova instituição financeira. E, cada vez mais, os bancos estão interessados em negociar.

— Os pedidos quase dobraram neste ano. Há uma tendência. Temos interesse em receber os clientes porque esse crédito possibilita um relacionamento de longo prazo. O mercado está entrando em uma dinâmica nova, de mais concorrência — afirma Paulo Duailibi, superintendente executivo de Negócios Imobiliários do Santander.

Para Alberto Ajzental, professor de economia e negócios imobiliários da FGV PEC, esse é o momento de negociar, e qualquer redução representa uma economia significativa:

— Para os bancos é negócio receber novos clientes, mas eles não incentivam, porque podem perder. É preciso ser proativo.

O que avaliar na hora de tomar a decisão

É preciso avaliar a possível economia obtida com a redução de juros e os custos envolvidos. Para comparar os juros, o consumidor precisa olhar o Custo Efetivo Total (CET), que mostra o custo total do financiamento, e não apenas os juros nominais. Será cobrada novamente uma taxa de avaliação do imóvel, que em geral é de R$ 3.100, e uma taxa de cartório para a averbação fiduciária. Os custos são baixos perto da economia com um financiamento de longo prazo. Quanto maior o percentual de redução de juros e o tempo restante de financiamento, maior é a economia.

Antes de trocar de banco, o mais indicado a fazer, segundo os especialistas, é pedir uma cotação no mercado e tentar uma contraproposta.

— Para avaliar qual será de fato o Custo Efetivo Total, é importante pedir uma avaliação com os bancos do mercado. Mas, antes de fechar com o mais competitivo, negocie com seu banco com essa avaliação de mercado. Este não vai querer perder um bom cliente. E, sem a mudança, não se pagam os custos extras — afirma Tiago Sayão, professor de Economia do Ibmec/RJ .

Para os bancos, reduzir um pouco os juros e manter um bom cliente é bastante vantajoso. Segundo cálculos de Daniel Linger, da RB Investimentos, enquanto a taxa básica de juros caiu, o spread do crédito imobiliário (ganho dos bancos com o crédito) aumentou, já que o custo do crédito, com o menor rendimento da poupança, caiu mais do que as taxas cobradas.

— Espera-se que os juros caiam ainda mais, e os bancos estão concorrendo. A portabilidade faz todo sentido neste momento — diz Linger.

Condições dos bancos

Banco do Brasil

Condições podem ser simuladas no site, no app BB ou no autoatendimento. É preciso aprovação de crédito e de risco pela seguradora e abertura de conta-corrente.

Bradesco

Aceita clientes por portabilidade, e os contratos são analisados caso a caso.

Caixa Econômica Federal

Aceita clientes por portabilidade, que devem cotar as condições em agências.

Itaú Unibanco

Opera em fase de testes para oferecer o serviço a todos os clientes nos próximos meses.

Santander

Aceita clientes por portabilidade, que devem cotar as condições em agências.

Fonte: Portal Extra / Globo

Com exceção do Banco do Brasil, os maiores bancos do mercado reduziram suas taxas de juros nos financiamentos para a compra da casa própria no último ano. Ainda que possa parecer uma queda insignificante, às vezes apenas nas posições decimais, uma taxa mais baixa pode resultar em diferença expressiva no total a ser pago pelo comprador, porque os contratos de financiamento habitacional são de prazos bem mais longos, 10, 20 ou até 35 anos.

Um levantamento indicou as opções mais baratas, as com taxas mais baixas, acompanha o candidato ao financiamento do começo ao fim do processo, como uma espécie de consultoria. Sem cobrar nada do cliente, a fintech é remunerada por comissões da instituição financeira com a qual foi fechado o negócio.

A pesquisa a seguir reflete as taxas efetivamente cobradas em contratos assinados com a intermediação da plataforma, nos cinco grandes bancos, que detêm algo em torno de 97% do total de crédito habitacional no País.

Juros no financiamento imobiliário
(ao ano mais variação da TR)

Banco                  Julh/2018                Julho/2019

Itaú                             8,80%                             8,30%

Bradesco                    8,50%                             8,10%

Santander                 8,99%                              7,99%

Caixa                          9,00%                             8,50%

BB                               9,64%                             9,64%

Fonte: Melhortaxa

Qual a mais baixa?

Em princípio, a taxa mais baixa atualmente é a do Santander em 7,99% ao ano. No entanto, como explica o diretor-executivo da Melhortaxa, Rafael Sasso, essa taxa é promocional e vem embrulhada em um pacote com outras condições.

Essa taxa anual de 7,99% será válida para operações fechadas na compra de imóveis residenciais no período de 1º de julho a 31 de agosto deste ano, e será aplicada ao contrato pelo período de um ano. Depois disso, haverá uma avaliação do relacionamento do cliente com o banco e poderá ser prorrogada por períodos de 6 meses, mediante contrapartidas.

Para que a taxa continue sendo baixa, o comprador terá de manter uma caderneta de poupança no Santander com saldo mínimo de R$ 1 mil, poderá optar entre ter um cartão de crédito do banco e fazer pelo menos uma compra com a função crédito a cada mês, ou fazer um seguro de vida, ou um seguro de acidentes pessoais ou um seguro residencial. Isso no caso de o interessado ser assalariado quando haverá exigência também de passar a receber seu salário pelo Santander.

E quem fechar o contrato no período de vigência da campanha ganha uma geladeira de 240 litros de brinde. Atrativo que reflete a forte competitividade entre os bancos na disputa pelo cliente de crédito imobiliário.

Já para os clientes que não aceitarem as condições, a taxa do Santander será 10% ao ano com mensalidades corrigidas, e de 11,50% ao ano com mensalidades fixas.

Assim, em condições regulares, fora de promoções, a taxa mais baixa é a do Bradesco, seguida de muito perto pela taxa do Itaú e pela da Caixa. Só mesmo o Banco do Brasil manteve congelados seus juros, de julho do ano passado a julho deste ano, em 9,64%, em clara demonstração de falta de interesse de atrair clientes e competir com seus concorrentes.

Segundo Rafael, a procura por financiamento tem aumentado tanto pelo candidato que tem dívidas e quer colocar suas contas em dia por um custo mais baixo, como por quem passa a conhecer a modalidade de home equity, em que o próprio imóvel é dado como garantia da operação. Justamente pelo lastro oferecido, as taxas são mais baixas do que, eventualmente, o consumidor esteja pagando em outros compromissos. Ele ressalta ainda que há dinheiro novo, de fundos estrangeiros, chegando ao mercado e sendo destinado ao financiamento imobiliário.

Fonte: Portal Estadão

O setor imobiliário começa a dar sinais de recuperação. E um dos motivos é a queda dos juros dos financiamentos.

No horizonte, a paisagem vertical de São Paulo vai ganhar mais uma torre. Num dos 18 andares, o futuro apartamento da empresária Flávia Bozian. Ela parcelou uma parte com a construtora e pretende financiar o resto com o banco.

“Vai ser meu primeiro apartamento. Vou estar mudando para algo novo, algo meu, junto com meu marido”.

Flávia é protagonista da recuperação de um setor estratégico: o imobiliário.

Depois de bater recorde em 2014, e cair no precipício, o financiamento de imóveis com recursos da poupança voltou a crescer em 2018 e, apesar de ainda longe dos melhores tempos, acelerou o ritmo agora.

Nos primeiros cinco meses de 2019, o volume cresceu quase 40% e ultrapassou R$ 27 bilhões. Esse dinheiro financiou a compra de 104 mil imóveis no país, 31% a mais do que no mesmo período de 2018.

Em São Paulo, as vendas de imóveis novos cresceram 27% e o número de lançamentos, 60%. Isso inclui apartamentos populares, como os do Minha Casa Minha Vida, e também de médio e alto padrões.

No país, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção registrou avanço de 9% nas vendas e de 4% nos lançamentos residenciais no primeiro trimestre.

Não é um negócio qualquer. Os valores são altos. Por isso, a compra de um imóvel envolve vários fatores como a renda das pessoas, a confiança no futuro e as condições de crédito. A pergunta é: num momento de economia fraca e desemprego alto, o que explica esse apetite por imóveis?

Fomos em busca da resposta num empreendimento com apartamentos de R$ 370 mil a mais de R$ 1 milhão. Um mês e meio depois do lançamento, 70% das unidades foram vendidas. O diretor Sérgio Marão atribui o sucesso à queda dos juros.

“O comprador, o investidor, ele desloca esse dinheiro ele num CDI, numa aplicação e acaba comprando, investindo no imóvel. E também a queda nos juros do financiamento para o mutuário, para conseguir adquirir o apartamento via financiamento bancário”, disse.

Os últimos dados do Banco Central mostram que a taxa média do financiamento imobiliário está em 7,8% ao ano.

“O acesso ao crédito voltou, os juros estão bastante baixos, a confiança, melhor do que já esteve, ainda não nos patamares mais altos, mas parece que está voltando, e a renda para quem se mantém empregado ainda está disponível”, explicou Eduardo Zylberstajn, pesquisador da Fipe.

Como ainda tem muito imóvel vazio, apesar do aumento das vendas, os preços praticamente não subiram no primeiro semestre.

Flávia aproveitou o momento e conseguiu um desconto. “Eu não levantei da mesa enquanto a gente não fez o valor que eu pretendia que fizesse. E no caso foi o que foi feito aqui”, conta.

Fonte: Jornal Nacional / Portal G1