juros imobiliários

12 de março de 2020

Novo crédito imobiliário com juros fixos da Caixa: Fique por dentro

Novo crédito imobiliário com juros fixos da Caixa: Fique por dentro. O comprador de um imóvel de R$ 500 mil que optar pela nova modalidade de financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal com taxa de juros prefixada pagará, ao fim de 30 anos, até R$ 57 mil a mais do que se tivesse optado pelo sistema com correção pela inflação (IPCA), ou R$ 35 mil a mais do que o modelo tradicional, que considera como indexador a Taxa Referencial (TR). Os cálculos são de Michael Viriato, professor de Finanças do Insper.

A Caixa anunciou nesta quinta-feira (dia 20) uma linha de crédito para financiar a casa própria com taxa fixa de 8% a 9,75% ao ano. A vantagem é que o tomador de crédito sabe que os juros não vão mudar até o fim do financiamento. Hoje, nas outras linhas disponíveis, as taxas variam conforme a TR ou a inflação. Mas a desvantagem da nova linha de crédito é que os juros são mais altos.

Caso escolha o financiamento com taxa fixa, o valor da prestação será maior. Quando a opção for por parcelas baseadas na TR, os juros serão de 6,5%, ou pelo IPCA, de 2,95%. Nesses dois últimos casos, porém, os valores poderão ser alterados ao longo dos anos, conforme a variação desses indicadores.

A nova linha vale para imóveis residenciais novos ou usados, com financiamento de até 80% do valor total do bem e prazo de até 360 meses (30 anos) para pagar. As contratações estarão disponíveis a partir de sexta-feira. As taxas são menores para o comprador que optar por prazo menor de financiamento. Para clientes que já têm conta na Caixa, os juros variam de 8% a 9,5% ao ano. Para quem não é cliente da instituição, a taxa é de 9,75% ao ano.

Para Michael Viriato, professor de Finanças do Insper, embora os juros praticados nesta modalidade sejam mais altos do que os de outras opções disponíveis no próprio banco, o modelo oferece maior segurança ao tomador de crédito, já que não haverá surpresas futuras com a variação de indexadores nas prestações.

— A primeira questão é se esta prestação para financiamento do imóvel cabe no meu bolso. Se você vai tomar um crédito de 20, 30 anos, não saber o que vai pagar no futuro é ruim. Esse é um risco que se corre ao captar o empréstimo com indexador de IPCA. A inflação, em dezembro, subiu mais do que o esperado, embora não haja perspectiva de curto prazo para a aceleração de preços. Por outro lado, ao contratar a nova linha, o comprador já sai pagando mais caro, com taxas muito acima das que têm sido praticadas pelo mercado depois da queda da Selic — ponderou Viriato.

Johnny Silva Mendes, professor de Economia da Faap, observa que, na linha de crédito com correção pela inflação, o índice de preços teria que quase dobrar para alcançar o percentual que a Caixa oferece com a linha prefixada. Na avaliação dele, o lançamento da nova modalidade foi um movimento para tentar estimular a concorrência entre os bancos.

O professor lembra ainda que um número expressivo de mutuários têm contratos mais antigos firmados quando as taxas de juros praticadas estavam mais elevadas. Para Mendes, a modalidade poderá ser considerada uma opção num processo de portabilidade (migração) de clientes de outras instituições financeiras:

— É muito mais uma sinalização ao mercado do que necessariamente uma oportunidade para quem está prestes a concretizar novos contratos — afirmou Mendes.

O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, acredita que financiamento imobiliário atrelado à inflação, que já corresponde a um terço do crédito imobiliário, oferece um potencial risco de operação ao consumidor. Por outro lado, com a taxa fixa, o risco é de quem financia o bem.

Ele lembrou que a fonte de financiamento da linha é o próprio caixa do banco, que liberou somente R$ 10 bilhões para essas operações, enquanto que o crédito disponível com recursos da poupança chega a R$ 100 bilhões, e via FGTS, a R$ 60 bilhões.

— É o início de uma entrada quase ilimitada de recursos para crédito imobiliário, o que é muito bom para o setor. Os outros bancos terão que correr atrás dessas condições de financiamento — afirmou Martins.

Claudio Hermolin, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ) e presidente da Brasil Brokers, acredita que a medida tem potencial para aumentar o número de operações de compra de imóveis por meio de financiamento imobiliário. Hoje, 65% dos compradores usam financiamentos imobiliários na aquisição da casa própria.

Hermolin avalia que a iniciativa tem potencial de estimular a oferta e a aquisição de crédito no setor, mas lembra que a retomada de um ciclo de crescimento sustentável do mercado imobiliário dependente da recuperação mais consistente de indicadores macroeconômicos, como emprego e renda.

— Todas as iniciativas de estímulo a crédito no mercado imobiliário são bem-vindas. O mercado é muito dependente de crédito por tratar-se de um produto de alto valor agregado. É uma retomada mais lenta para o consumidor final, que depende de segurança financeira para assumir uma dívida de longo prazo. Quando finalmente consegue um emprego, esta pessoa vai consumir o restaurante, voltar a comprar uma roupa, fazer uma viagem, mas vai precisar ficar dois anos empregado e se sentir seguro para fazer o investimento num imóvel — afirmou Hermolin.

Veja a simulação:

Valor: R$ 500 mil

Em 30 anos

Tabela SAC

Taxa prefixada (9,5%*)

Prestação inicial: R$ 5.184,44

Prestação final: R$ 1.399,43

Valor final: R$ 1.185.135,97

IPCA

Prestação inicial: R$ 4.869,18

Prestação final: R$ 1.398,56

Valor final: R$ 1.128.192,30

Prestação inicial: R$ 4.992,55

Prestação final: R$ 1.398,90

Valor final: R$ 1.150.460,93

*Taxa praticada a cliente da iniciativa privada e com relacionamento do banco

Fonte: Portal Mix Vale

20 de janeiro de 2020

Com queda de juros, portabilidade de crédito imobiliário dispara 175%

A sequência de cortes na taxa básica de juros e a redução do custo de financiamento da casa própria deixaram a portabilidade do crédito imobiliário mais atraente para o brasileiro – e têm feito multiplicar o número de pedidos de modalidade.

Segundo os dados mais recentes do Banco Central, de janeiro a novembro de 2019 a transferência de dívida imobiliária para outro banco somou R$ 1,46 bilhão, um crescimento de 175,43% em relação aos 11 primeiros meses de 2018.

Ao fazer a portabilidade do financiamento, o consumidor pode conseguir reduzir o valor das parcelas e melhorar as condições do empréstimo.

Se considerados apenas os dados de novembro do ano passado, 1.094 mutuários da casa própria transferiram suas dívidas. O montante total de crédito que migrou para outras instituições somou R$ 250,8 milhões, um aumento de 367,02% em relação ao mesmo mês de 2018. A média das taxas cobradas em novos financiamentos estava em 7,2% ao ano. Cinco anos antes, em novembro de 2014, era de 9,3%.

Com o custo menor, muitos bancos buscam atrair os brasileiros que possuem contratos antigos de financiamento imobiliário, em outras instituições. “Temos uma melhora da economia, que se reflete na oferta de imóveis e de crédito imobiliário. A redução da taxa de juros teve impacto na queda da taxa das operações de crédito”, afirmou o chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro (Denor) do BC, João André Calvino Marques Pereira.

“A portabilidade cresceu em função da queda dos juros, mas há também uma atitude mais agressiva dos bancos”, avalia o economista José Dutra Vieira Sobrinho, especialista em Matemática Financeira. “O banco tem muito interesse em atrair o cliente. Quem entra em um financiamento habitacional se torna consumidor de longo prazo de outros produtos.”

Cálculos feitos por Dutra mostram que quem fez um financiamento há dois anos, no valor de R$ 500 mil, a uma taxa de 10% ao ano (0,7974% ao mês), possui hoje uma prestação de R$ 4.229,39 pelo Sistema Price – um dos sistemas de amortização mais comuns em financiamentos imobiliários no Brasil. Nesta conta, são considerados apenas os juros, sendo que um financiamento tradicional embute ainda os custos com seguros e os serviços do banco, como a avaliação do imóvel. O indexador utilizado para atualização do saldo no cálculo é a taxa referencial (TR), que nos últimos anos ficou em zero.

Se este cliente efetuar hoje a portabilidade do saldo ainda a ser pago (de R$ 493.323,28), para um banco que ofereça taxa de 7% ao ano (0,5654% ao mês), o valor da prestação cairá para R$ 3.282,05 ao ano. A queda é de 22,40%. “A diferença é brutal”, reconhece Dutra.

Fonte: Portal Estadão