Saiba em qual banco é melhor financiar um imóvel de acordo com a sua idade

A realização do sonho da casa própria exige muito planejamento e um esforço financeiro de longo prazo. Comparar as taxas de juros e as condições do financiamento imobiliário é o primeiro dever de casa do candidato a mutuário. De acordo com especialistas, dependendo do prazo e da idade do comprador, as taxas e até o valor do seguro podem encarecer, e muito, o valor final do negócio.

Por isso, o EXTRA encomendou um levantamento na CrediHome — plataforma de comparação de produtos de crédito imobiliário — para mostrar qual banco oferece as melhores condições para cada faixa etária (veja abaixo). De acordo com os cálculos, a diferença entre a menor e a maior prestação inicial mensal pode chegar a 7,33%, no caso de um mutuário na faixa dos 30 anos, que adquire um crédito de R$ 160 mil.

Na comparação entre os bancos, para um imóvel de R$ 200 mil, no prazo de 360 meses, o Itaú oferece opções mais baratas aos 20, 30 e 40 anos. Aos 50, a melhor alternativa é o Santander. Já para um imóvel de R$ 400 mil, o Itaú é o banco que oferece o crédito mais barato aos 20 e 30 anos. Aos 40 e 50 anos, as melhores condições são do Bradesco.

Bruno Gama, diretor executivo da Credihome, explica que um dos fatores que pesa no cálculo do financiamento também é Custo Efetivo do Seguro Habitacional (CESH) — que representa o valor da contratação de seguros necessários na operação, incluindo a apólice que protege em caso de morte ou invalidez permanente do tomador do crédito. Por isso, quanto mais velho, mais caro o valor do seguro.

— Em uma dívida de longo prazo, qualquer variação na taxa de juros terá um impacto grande no valor total e final do imóvel que está sendo adquirido pelo comprador.

O que dizem os bancos

O Santander destacou que oferece diferenciais como financiamento de até 90% do valor de imóveis residenciais na modalidade de parcelas atualizáveis (Sistema de Amortização Constante – SAC), em até 420 meses, ou seja, 35 anos. Além disso, disse que o processo pode ser feito totalmente on-line, com a necessidade de comparecer a uma agência somente para assinatura do contrato, e que o cliente pode somar a renda com mais de uma pessoa, mesmo sem ter parentesco, para a análise de crédito e utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Bradesco preferiu não se pronunciar sobre o levantamento. Já o Itaú lembrou que as taxas variam de acordo com o perfil do cliente e o relacionamento com o banco. Também informou que o percentual de financiamento vai até 82% do valor do bem.

Caixa disse que o Custo Efetivo Total (CET) é calculado individualmente, podendo variar de acordo com o perfil do cliente, o que pode ser consultado no simulador disponível no portal do banco. Também explicou que a taxa mínima praticada para Taxa Referencial (TR) mais 6,50% ao ano e a máxima para TR mais 8,5% ao ano.

Além disso, o banco informou que passou a oferecer, em agosto de 2019, de forma pioneira, a nova linha de crédito imobiliário com atualização do saldo devedor pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), como alternativa de financiamento imobiliário, o que representa uma revolução no mercado com taxas mais atrativas, com taxas mínimas de IPCA mais 2,95% ao ano e taxa máxima de IPCA mais 4,95 ao ano.

Atenção às letrinhas miúdas do contrato

É preciso observar se as taxas oferecidas são bonificadas, ou seja, atreladas a condições como gasto mínimo no cartão de crédito, saldo na conta-corrente e contratação de produtos financeiros, que também podem somar custos no fim do mês. Segundo Daniele Akamine, sócia da Akamines Advogados e Negócios Imobiliários, a prática não é ilegal.

— O cliente pode optar por não contratar esses serviços, podendo pagar uma tarifa mais cara. Isso não caracteriza venda casada — explicou.

O Santander, por exemplo, oferece juros menores para trabalhadores assalariados que fizerem a portabilidade salário para a instituição; mantiverem mensalmente saldo mínimo de mil reais na poupança Santander; e tiverem, no mínimo, um produtos ou serviços do banco, como cartão de crédito e seguro de vida, residencial ou de acidentes pessoais.

Custo Efetivo Total (CET)

Uma das principais armadilhas para quem adquire um financiamento é observar somente a taxa de juros, esquecendo de comparar todos os penduricalhos embutidos no crédito. Myrian Lund, professora do MBA da Fundação Getulio Vargas (FGV), ressalta que o consumidor deve ficar atento ao chamado Custo Efetivo Total (CET), composto por taxas e tarifas administrativas, seguro obrigatório e impostos, entre outras despesas:

— Pode ser que o banco ofereça uma taxa de juros menor, mas no fim das contas, considerando o preço do seguro e de outros encargos, o crédito pode ficar mais caro — ponderou.

Outras condições oferecidas pelos bancos, como prazo e valor máximo financiado, também são importantes para quem está com o orçamento apertado, já que podem exigir um valor menor de entrada e diluir mais as parcelas ao longo do tempo.

Bruno Gama, executivo da CrediHome, afirma que, embora aumente a incidência de juros, contratar um financiamento com prazo maior e parcelas menores pode ser mais prudente em alguns casos, para se resguardar em caso de imprevistos, como a perda de emprego:

— É melhor comprometer um pedaço menor da renda para não ficar inadimplente.

Quantia

Durante acompra do imóvel, para calcular a quantia de que precisa, o comprador deverá considerar outras despesas, além do preço do bem e do dinheiro de entrada. Afinal, vai pagar Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para a prefeitura, terá despesas cartorárias e vai arcar com tarifa de avaliação e a análise jurídica.

Custos

Esses custos giram em torno de 4% a 5% do valor do imóvel, a depender da localidade do mesmo.

O que inclui

Alguns bancos, dependendo da capacidade do cliente, aceitam incluir essas outras despesas no financiamento imobiliário. No entanto, o cliente precisa ficar atento, pois, na maioria das vezes, o banco trabalha com reembolso. Logo, o cliente deverá fazer o pagamento e, após o registro do contrato, ocorrerá a cobrança das despesas.

Parcelas

O número de parcelas acordado pode influenciar na taxa de juros cobrada, a depender da política de crédito do agente financeiro. Alguns bancos oferecem taxas menores para clientes com prazos de financiamento menores, ao passo que outros aumentam os juros, caso o período seja reduzido. O interessante é que a prestação fique dentro do orçamento do comprador, evitando, assim, a inadimplência.

Amortização

Cabe lembrar que é possível ao clientefazer amortizações extraordinárias no contrato a qualquer tempo, com recursos próprios e a cada dois anos com FGTS.

Recálculo

Não existe “desconto” para a antecipação de pagamento. O que existe é o recálculo da dívida. Realizando a antecipação, o saldo devedor será contabilizado novamente, e o cliente poderá optar por manter o prazo inicial com redução das parcelas ou, ainda, manter o valor das parcelas e reduzir o saldo devedor.

Saldo devedor

Na amortização, geralmente o valor da prestação cai. Mas o melhor é optar, sempre que possível, por manter o valor da parcela e diminuir o tempo de financiamento, reduzindo a incidência de juros e, claro, o saldo devedor.

Desemprego

Em caso de perda do emprego e redução da renda, a orientação é procurar o banco para negociar uma forma de evitar a inadimplência. Em alguns casos, é possível usar o FGTS e pagar as parcelas.

Reserva

A reserva de emergência é para todo o tipo de eventualidade e deve considerar, pelo menos, seis meses de seus gastos mensais, incluindo a parcela do financiamento imobiliário

Fonte: Portal Extra