A sequência de cortes na taxa básica de juros (Selic) e a redução dos juros cobrados pelos bancos para o financiamento da casa própria deixaram a portabilidade do crédito imobiliário mais atraente para o brasileiro – e têm feito aumentar o número de pedidos da modalidade. Ao transferir a dívida para outro banco, o consumidor pode conseguir reduzir o valor das parcelas, melhorar as condições do empréstimo e economizar dinheiro.
Dados do Banco Central mostram que os pedidos de portabilidade efetivados em 2019 cresceram 102% em relação ao ano passado. De janeiro a agosto, foram 1.605 efetivações de financiamentos imobiliários, totalizando R$ 608,2 milhões, contra 794 nos 9 primeiros meses de 2018, que somaram R$ 335,8 milhões.
Em agosto (último dado disponível), o número de pedidos saltou para 1.761, ante 764 em julho.
Os números de portabilidade de financiamento imobiliário neste ano já superam também o total registrado em 2018, quando foi verificado um aumento de 453% nos pedidos em relação ao ano anterior. Veja gráfico abaixo:
Portabilidade de crédito imobiliário — Foto: Arte G1
Apesar do aumento do interesse pela troca de banco do financiamento, os números ainda são bem tímidos em relação ao potencial e em comparação aos pedidos de portabilidade feitos em outras modalidades de crédito.
Para efeitos de comparação, somente em agosto foram 26,4 mil unidades habitacionais financiadas no país com recursos das cadernetas de poupança, segundo dados da Abecip, atingindo um valor de R$ 6,71 bilhões em agosto. No acumulado no ano, o valor já chega a R$ 47,1 bilhões, envolvendo 180,5 mil unidades.
Segundo estudo divulgado no começo do ano pelo Banco Central, o crédito imobiliário representa apenas 0,1% do total de pedidos de pedidos de portabilidade no sistema bancário e 2,1% do valor total portado. Em relação às novas concessões de crédito imobiliário, a troca de banco nesse tipo de financiamento representou em 2018 menos de 1% do total.
“Em virtude do perfil da dívida (de longo prazo e alto valor), a portabilidade pode resultar em maior economia, seja com a transferência do crédito, seja com a renegociação com o credor original”, destaca o BC.
Evolução da portabilidade de crédito imobiliário — Foto: Economia G1
Analistas ouvidos pelo G1 avaliam que o momento nunca foi tão favorável para tentar reduzir a taxa do financiamento, sobretudo nos empréstimos de valores mais altos e com contratos assinados entre 2015 e 2017, quando os juros médios ficaram acima de 10%.
“Com a queda da Selic, o mercado e crédito está começando a andar e na linha de crédito imobiliário estamos finalmente vendo bancos entrando em um cenário de concorrência e começando a brigar por taxas”, afirma Rafael Sasso, cofundador da Taxa Melhor, startup que ajuda a comparar os juros cobrados pelos bancos.
Nas últimas semanas, os principais bancos do país anunciaram novas reduções nas taxas de juros para a compra da casa própria, para uma faixa a partir de 7,3% ao ano + TR.
Desde o ano passado, os juros cobrados pelos maiores bancos nas principais linhas de financiamento da casa própria têm se mantido bem próximos, diante de uma maior disputa entre as instituições financeiras e sinais de recuperação do mercado imobiliário.
Segundo dados do BC, os juros médios de mercado cobrados pelos bancos para financiamento imobiliário foram de 8,9% ao ano em agosto (último dado disponível), ante 9,5% ao ano no final do ano passado e 11% no final de 2017.
Veja abaixo o comparativo das taxas mínimas dos maiores bancos nas principais linhas de crédito imobiliário:
Comparativo de juros para financiamento de imóveis
Banco
Sistema Financeiro Habitacional (SFH)
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) – carta de crédito
pró-cotista FGTS
limite do financiamento
Caixa (modalidades tradicionais)
a partir de 7,5% ao ano + TR
a partir de 7,5% ao ano + TR
entre 8,76% e 9,01% ao ano + TR
até 80% do valor para imóveis novos e 70% do valor para usados
Caixa (linha nova, atualizada pela inflação)
a partir de 2,95% + IPCA
a partir de 2,95% + IPCA
não opera
até 80% do valor o imóvel
Banco do Brasil
a partir de 7,4% ao ano + TR
a partir de 7,4% ao ano + TR (na carteira habitacional hipotecária)
9% ao ano + TR (disponível para imóveis novos e usados)
até 80% do valor do imóvel novo ou usado
Itaú Unibanco
a partir de 7,45% ao ano + TR
a partir de 7,45% ao ano + TR
não opera
até 82% do valor do imóvel (tanto para novos como usados)
Bradesco
a partir de 7,30% ao ano + TR
a partir de 7,30% ao ano + TR (na carteira habitacional hipotecária)
não opera
até 80% do valor do imóvel novo ou usado
Santander
a partir de 7,99% ao ano + TR
a partir de 7,99% ao ano + TR
a partir de 7,59% +TR (apenas para imóveis novos)
Até 80% do valor do imóvel (tanto para novos como usados)
Fonte: Levantamento G1 junto aos bancos
Vale lembrar que as taxas anunciadas pelos bancos são as mínimas, e que, para conseguir juros mais baixos, o tomador do crédito precisa quase sempre aceitar uma série de condições, sobretudo maior relacionamento com a instituição financeira. O valor do imóvel, bem como o perfil e renda do consumidor, também costumam influenciar diretamente os juros cobrados pelos bancos.
Simulações de economia com portabilidade
Simulações feitas pela Melhor Taxa, startup que ajuda a comparar os juros cobrados pelos bancos, mostra que é possível obter com a portabilidade uma boa redução no valor da parcela. Ao conseguir baixar, por exemplo, a taxa de juros de 9,76% para 7,30% ao ano em uma dívida de R$ 300 mil, a economia total ao longo do contrato chegaria a quase R$ 100 mil. Veja abaixo os exemplos:
Exemplo 1: empréstimo de R$ 100 mil, com taxa atual de 11,24% ao ano
Valor do imóvel: R$ 125 mil
Valor da 1ª parcela (01/02/2017): R$ 1.224,94
Valor da parcela atual: R$ 1.143,97
Taxa após portabilidade: 7,30%
Valor da parcela após portabilidade: R$ 866,46
Economia na parcela: R$ 358,49
Economia total no contrato: R$ 47.709,48
Exemplo 2: empréstimo de R$ 300 mil, com taxa atual de 9,76% ao ano
Valor do imóvel: R$ 500 mil
Valor da 1ª parcela (01/01/2018): R$ 3.320,62
Valor da parcela atual: R$ 3.179,61
Taxa após portabilidade: 7,30%
Valor da parcela após portabilidade: R$ 2.638,06
Economia na parcela: R$ 682,56
Economia total no contrato: R$ 98.900,77
Exemplo 3: empréstimo de R$ 500 mil, com taxa atual de 10,77% ao ano
Valor do imóvel: R$ 625 mil
Valor da 1ª parcela (01/03/2016): R$ 5.846,76
Valor da parcela atual: R$ 5.335,45
Taxa após portabilidade: 7,30%
Valor da parcela após portabilidade: R$ 4.147,82
Economia na parcela: R$ 1.698,94
Economia total no contrato: R$ 196.714,63
Exemplo 4: empréstimo de R$ 750 mil, com taxa atual de 11,24% ao ano
Valor do imóvel: R$ 950 mil
Valor da 1ª parcela (01/02/2017): R$ 9.083,46
Valor da parcela atual: R$ 8.471,05
Taxa após portabilidade: 7,30%
Valor da parcela após portabilidade: R$ 6.389,52
Economia na parcela: R$ 2.693,94
Economia total no contrato: R$ 364.804,77
Como avaliar se vale a pena
A transferência de um empréstimo de um banco para outra é um direito garantido e regulamentado pelo Banco Central.
“Quase sempre vale a pena a portabilidade. É importante analisar, porém, todos os custos envolvidos e verificar se haverá uma economia real. Além da taxa de juros, o custo efetivo da nova operação, custos com a manutenção da nova conta, e as tarifas cobradas pelo banco e pelo cartório de registro de imóveis”, explica a consultora Daniele Akamine, diretora da Akamines Negócios Imobiliários.
O desembolso com tarifas de avaliação de imóvel e gastos com cartório em uma portabilidade desse tipo costuma ficar ao redor de R$ 4 mil.
Bancos costumam fazer contraproposta para segurar cliente
Embora a portabilidade seja mais fácil de ser efetivada para as dívidas de valores mais altos e contratadas quando a Selic estava acima de 10%, esse mecanismo é também uma ótima oportunidade de tentar uma renegociação com o banco.
Os números do Banco Central indicam que as instituições financeiras costumam fazer contrapropostas para evitar que o cliente transfira o empréstimo para outro banco. Do total de pedidos de portabilidade de crédito imobiliário feitos neste ano, apenas 27% foram efetivados.
“Existe sim uma politica de retenção do cliente, para que esse permaneça no banco e não faça a portabilidade”, afirma Akamine.
“O fato de buscar outras propostas força o banco a eventualmente dar uma proposta melhor para o cliente ficar”, avalia Sasso, da Melhor Taxa. Segundo ele, alguns bancos cobrem 95% dos pedidos, enquanto outros costumam cobrir apenas os pedidos de clientes dos segmentos mais altos de renda.
“Alguns bancos estão evitando fazer a portabilidade, outros colocam empecilhos no processo e outros estão incentivando, tentando fazer mais rápido que os processos de crédito imobiliário tradicionais”, afirma o executivo.Evolução do crédito imobiliárioEm bilhões de R$, em linhas financiadas com recursos da caderneta de poupança. Fonte: Abecip
Como fazer a portabilidade
O primeiro passo é pedir para o banco que concedeu o empréstimo as informações atualizadas sobre o saldo devedor e condições contratadas. O prazo para o banco entregar as informações é de 1 dia útil. Daí é só levar para outro banco e dizer que deseja transferir sua dívida por juros mais baixos.
Ao encontrar uma condição mais favorável na concorrência e formalizar o pedido de portabilidade, a instituição financeira tem 5 dias para fazer uma contraproposta ao cliente. Mas caso você não goste da nova proposta, o banco é obrigado a aceitar o pedido de portabilidade. Vale lembrar também que o banco para o qual você quer migrar também não é obrigado a aceitar seu pedido.
“A portabilidade de crédito depende da negociação de um novo empréstimo ou financiamento com outra instituição financeira. Assim, como ocorre em qualquer contrato de operação de crédito, deve haver interesse de ambas as partes na realização da operação. Dessa forma, as instituições financeiras não são obrigadas a realizar a portabilidade”, explica o Banco Central, que oferece uma sessão de perguntas e respostas em sua página na internet.
O Sindicato dos Corretores de Imóveis do Distrito Federal (Sindimóveis/DF) com apoio do CRECI/DF realizará no próximo dia 22 de outubro, no auditório do CRECI/DF, a palestra “Cuidados na contratação do seguro fiança e incêndio para locação“.
DIA 22 DE OUTUBRO, AS 19H NO AUDITÓRIO DO CRECI/DF
Conteúdo:
Cuidados que o Corretor deve ter ao contratar os seguros fiança e incêndio para locação de imóveis. Coberturas especificas do seguro incêndio para cada perfil de imóvel (vendaval, quebra de vidros, inundação, danos por terceiros, danos elétricos, etc). Previsão da renovação do seguro fiança no contrato de locação para renovações. Como o seguro incêndio facilita a administração da locação. Problemas mais comuns da locação relacionados ao seguro fiança e incêndio.
Palestrante:
Mediador:
DOAÇÃO:
Contribua com a Campanha CRECI/DF Solidário, com a doação de um (01) produto de limpeza ou (01) quilo de alimento não perecível. As doações serão destinadas à Creche Alecrin, localizada na Quadra 01 Conjunto 04 da Cidade Estrutural. A doação é voluntária.
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O anúncio feito pela Caixa Econômica Federal, na última terça-feira, de queda de um ponto percentual nos juros para compra de casa própria, movimentou o mercado imobiliário. Especialistas preveem um crescimento para os próximos meses, principalmente porque a queda na taxa de financiamento foi acompanhada por outros bancos. Só no Distrito Federal, os interessados em comprar imóveis têm à disposição 48 mil unidades, entre novas e usadas, segundo a Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do DF (Ademi-DF).
A advogada Andrea e o professor João Rezende estão à procura de um apartamento para morar. A casa que possuem não satisfaz mais as necessidades. “Os filhos estão morando fora de Brasília, precisamos de um lugar mais prático”, explicou Andrea.Continua depois da publicidade
O professor afirma que a procura não é de agora. Eles esperavam uma melhora no mercado para venderem a casa onde moram, a fim de comprar um imóvel mais adequado, de preferência à vista. “Se não for possível, vamos recorrer ao financiamento, e essas novas taxas tornam um pouco mais fácil a decisão.”
Atento ao recuo dos juros, João e Andrea estão próximos de fechar negócios. Não antes, entretanto, de se informar sobre custos adicionais que podem aparecer na hora de fechar o contrato. “Encontramos um imóvel que está dentro do que desejávamos e as taxas dos bancos estão bem parecidas umas com as outras”, disseram.
Para o sócio da Lotus, Luís Felipe Hernandez, 28 anos, o mercado imobiliário no geral está otimista por causa da redução dos juros e pelo fato de a Selic estar em baixa. “Isso acaba movimentando o mercado. Estamos voltando devagar a ter investimento”, afirmou. Para ele, o principal problema enfrentado pelo setor era a insegurança jurídica, porém, agora, com a iminente aprovação da reforma da Previdência, Hernandez vê um território muito mais propício para os empreendimentos imobiliários.
Marcos Melo, professor de finanças do Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais (Ibmec), considera que a hora é boa para quem quer comprar imóvel, pois as taxas baixaram. A redução, segundo ele, facilita o processo para o consumidor e dinamiza o mercado imobiliário, pois “a construção civil é um setor que acaba impulsionando a economia”.
O professor do Ibmec alerta, entretanto, que é preciso planejamento e informação antes de tomar decisão de compra. “Pesquisar o que há no contrato em relação a garantias, pagamentos, seguros e outras taxas é importante.” Negociar e checar as diferentes oportunidades em cada banco é uma boa ideia, assim como estar por dentro do movimento do mercado pode ajudar na hora de escolher o local e o tipo de imóvel que é pretendido. “Com informação na mão é preciso identificar a renda e as prioridades, fluxo de caixa da movimentação familiar, valores da renda, gastos, manter uma linha de poupança e de economia mesmo assumindo uma prestação na conta”, afirmou Melo.
Segundo Pedro Fernandes, especialista em mercado imobiliário e CEO da Beiramar Imóveis, a queda dos juros faz com que mais pessoas tenham acesso ao financiamento imobiliário. “A diminuição das taxas oferece oportunidade para quem estava receoso, pois os juros menores impactam diretamente no valor das parcelas.”
Ana Carolina Osório, advogada especialista em direito imobiliário, recomenda que “o consumidor fique atento se a instituição bancária, efetivamente, implementará a redução anunciada dos juros. Na opinião dela, é fundamental que o consumidor avalie, com extrema responsabilidade, a capacidade de honrar as parcelas do financiamento imobiliário, pois caso venha a enfrentar dificuldade no pagamento, poderá perder o imóvel para o banco.”
O presidente da Ademi-DF, Eduardo Aroeira, recomenda que o comprador faça simulações em várias instituições financeiras para escolher a melhor proposta de financiamento. “O ideal é pegar o caso concreto, com o valor a ser financiado e, nos sites de bancos, ver qual tem a menor prestação dentro do mesmo prazo”, disse.
Ovídio Maia, presidente do Secovi-DF, ressalta que a capital não tinha um estoque grande e que com a movimentação causada pela redução de juros dos financiamentos imobiliários, se percebe uma retomada da construção civil. “Tinha um vácuo grande no mercado e agora estamos recuperando os preços dos imóveis”, disse o presidente.
Dicas Com os juros mais baixos e uma maior demanda por imóveis, especialistas indicam os principais cuidados que é preciso ter na hora de adquirir a casa própria
» Faça simulações de taxas de crédito em bancos públicos e privados.
» Pesquise a construtora, veja o histórico e quantos edifícios foram entregues. Confira também se existem queixas contra a empresa, tanto em sites quanto no Procon.
» Pesquise as várias opções de compra. Essa procura faz com que o comprador faça uma melhor escolha, pois o mercado está ofertando bastante.
» Verifique se o imóvel é registrado em cartório. É obrigatório por lei, tanto em vendas na planta como em imóveis prontos.
Você sabia que Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes, inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo?
Art. 4º – Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:
II – apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio;
O Corretor de Imóveis tem por força de lei, a obrigação de informar ao cliente todos os detalhes sobre recebimento de documentos ou qualquer acontecimento durante a transação imobiliária, mantendo tudo registrado por escrito para preservar a confiabilidade no processo.
Por exemplo: omitir informações que julgue prejudicar a conclusão de uma intermediação imobiliária, seja ela de compra, venda, aluguel ou financiamento, quais sejam, detalhes físicos, documentação irregular, se os proprietários são realmente os que se apresentam ou qualquer aspecto relevante, caracterizam negligências por parte do Corretor.
Antes de disponibilizar os seus serviços para os clientes, o Corretor tem a obrigação ética de se certificar sobre todos os aspectos e informações a respeito do imóvel em questão.
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Art. 5° – O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos aocliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.
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O Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 8ª Região (CRECI/DF) e o escritório Marcus Vinícius Martins Advocacia Imobiliária convidam você Corretor(a) de Imóveis do Distrito Federal a participar do curso gratuito sobre “Direito Imobiliário”.
O evento será realizado nos dias 14, 16 e 18 de outubro, de 19h as 21h no auditório do CRECI/DF.
Temas a serem abordados:
DIA 14/10. A RELAÇÃO CONTRATUAL ENTRE CORRETORES/ADMINISTRADORES E SEUS CLIENTES
Objetivo: apresentar aspectos jurídicos da relação entre
corretores/administradores e seus clientes.
Tempo do encontro: 2 horas (1h30 de exposição; 30min. de
debates)
Programa:
A corretagem/administração de imóveis do ponto
de vista da lei.
O corretor/administrador e o Código de Defesa do
Consumidor.
O contrato de corretagem e o contrato de
administração.
Cautelas jurídicas na prática da corretagem e da
administração.
A cobrança judicial da corretagem/taxa de
administração não paga.
DIA 16/10. LEI DE LOCAÇÕES PARA CORRETORES E ADMINISTRADORES
Objetivo: apresentar a Lei do Inquilinato em seu aspecto
contratual, para qualificar a prática de corretores e administradores de
imóvel, quer atuem para o locador, para o locatário ou para o fiador.
Tempo do encontro: 2 horas (1h30 de exposição; 30min. de
debates)
Programa:
Locação na Lei do Inquilinato e no Código Civil:
enquadramento e diferenças.
O valor da locação. Revisão e reajuste.
O prazo da locação, devolução e retomada do
imóvel.
As indenizações por benfeitorias.
A sublocação: permissão e valores.
O direito de preferência.
A cláusula de vigência em caso de venda.
As garantias principais: fiança, seguro e caução.
Contrato sem garantia?
As locações comerciais e a ação renovatória.
DIA 18/10. NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS: COMPRA E VENDA, TROCA, USUFRUTO, SUPERFÍCIE E LAJE.
Objetivo: apresentar os formatos jurídicos e as cautelas
desses referidos negócios, com enfoque no negócio jurídico entre particulares.
Tempo do encontro: 2 horas (1h30 de exposição; 30min. de
debates)
Programa:
Os negócios imobiliários e suas particularidades:
como funciona cada um e como eles podem atender ao interesse do seu cliente.
Figuras relacionadas: (i) promessa de compra e
venda (e similares), (ii) cessão de direitos, (iii) escritura de compra e venda
(e similares) e (iv) escritura do imóvel.
O motivo das cautelas na aquisição do imóvel: o
perigo da perda do bem adquirido (evicção).
As investigações jurídicas acautelatórias (due dilegence): a importância das
certidões; que certidões pedir e o motivo de cada uma.
Negócios sobre imóveis em inventário;
Algumas orientações sobre o contrato de compra e
venda.
Não
perca esta oportunidade e faça a sua inscrição ao final do conteúdo.
DOAÇÃO:
No dia da primeira aula (14/10), contribua com a Campanha CRECI/DF Solidário, com a doação de um (01) produto de limpeza ou (01) quilo de alimento não perecível. As doações serão destinadas à Creche Alecrin, localizada na Quadra 01 Conjunto 04 da Cidade Estrutural. A doação é voluntária.
PROFESSOR
Marcus Vinícius Martins – Especialista em Direito; Mestre em Filosofia; Professor Universitário; Articulista do Blog Jurídico da AURUM; Membro da Comissão de Locações do IBRADIM; Membro da Comissão de Direito Empresarial da ABA; Advogado e Palestrante Especializado em Locações e Condomínios.
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Marcus Vinícius Martins – Especialista em Direito; Mestre em Filosofia; Professor Universitário; Articulista do Blog Jurídico da AURUM; Membro da Comissão de Locações do IBRADIM; Membro da Comissão de Direito Empresarial da ABA; Advogado e Palestrante Especializado em Locações e Condomínios.