É possível comprar um imóvel com dívidas de condomínio, imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) ou taxas extras que seriam responsabilidade do antigo proprietário? Muitas dúvidas podem surgir quando se está nessa situação, por isso é importante estar bem informado para evitar grandes problemas durante a compra da casa ou apartamento dos sonhos.
De acordo com o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), Kelsor Fernandes, quem tem interesse em comprar um imóvel deve ter certeza de que não há nenhuma dívida pendente antes de qualquer negociação. Por isso, é necessário requerer documentos ao vendedor para que o novo morador se certifique quanto a possíveis pendências.
“O ideal é solicitar, dentre toda documentação necessária, uma carta de negativa de débitos, emitida pelo condomínio, atestando que não há dívidas condominiais vinculadas à unidade até a data da compra/venda”, explica o gerente-geral de uma empresa administradora de condomínios, Kleber Negreiros.
Após adquirir a documentação, quando constatado o débito, o novo proprietário se torna responsável por quitar as dívidas. Segundo Kleber, “o débito está vinculado à unidade. Logo, se a unidade é vendida com débito, este passa ao novo proprietário”. Porém alguns acordos ainda podem ser feitos para que as dívidas sejam quitadas.
Transferência do bem
Especializado na área imobiliária, o advogado Roberto Cabral conta que as dívidas atreladas a um imóvel deveriam pertencer ao antigo dono. “O novo proprietário só passa a responder a partir do momento em que há a transferência do imóvel, junto ao cartório de registro de imóvel”, ressalta o especialista.
“Dentro dessa negociação, às vezes o vendedor está descapitalizado e não tem condições de pagar essas dívidas para vender o imóvel. A alternativa negocial que se tem é abater o valor da venda do imóvel”, diz o advogado. Essa seria uma solução viável, para que nenhum dos dois fique com dívidas após a compra/venda da propriedade.
Roberto acrescenta que se, de alguma forma, o negócio foi concluído e o contrato fechado, o novo dono tem que responder pelo imóvel e todas as dívidas atreladas e ele. Além disso, ele pode ser demandado judicialmente.
“Em alguns casos o valor é abatido do valor pago pelo comprador e o vendedor repassa para sanar a dívida. Em outros casos, o vendedor reduz o valor e o comprador assume a dívida. O ideal é fazer o levantamento da existência de débitos e, no caso de constatação, negociar o pagamento”, informa Kleber.
Caso não haja negociação e o novo proprietário tenha a intenção de se recusar a pagar, as consequências podem ser graves. “É bom salientar que tanto dívida de condomínio quanto de IPTU, a pessoa pode perder o imóvel por falta de pagamento, o imóvel vai a leilão”, alerta o presidente da Secovi-Bahia.
O papel do condomínio
O síndico César Franca salienta que para que o antigo proprietário possa liberar o imóvel e o novo possa botar a propriedade em seu nome, é preciso que o condomínio tenha que receber o valor da dívida no processo de negociação de compra e venda do bem. Se não houver pagamento, o condomínio poderá recorrer à Justiça para que sejam tomadas as medidas cabíveis.
“Seguindo os requisitos estabelecidos pela convenção e o código civil, o condomínio pode acionar judicialmente a unidade. Nesse caso, será acionado o proprietário na data da ação, constatado através de uma certidão de propriedade emitido pelo cartório de registro de imóvel. Essa é uma prática adotada a fim de resguardar o condomínio quanto à ação”, sinaliza Kleber Negreiros.
César Franca lembra que obter suporte profissional é importante nesse tipo de situação. É preciso contratar um corretor registrado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci). Além disso, a administração do condomínio e advogados podem ser consultados no ato da compra.
“Por se tratar de um acordo comercial entre partes autônomas, o síndico não tem muito como se envolver na negociação. O que pode ser feito pelo síndico é a emissão (ou não) da carta de negativa de débitos, ou sinalizar ao novo comprador sobre existência de dívida, se procurado. Além disso, cabe ao síndico a cobrança da inadimplência, conforme regras estabelecidas pela convenção do condomínio”, diz Kleber.
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS
Escritura do imóvel Devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis
Certidões negativas Histórico que comprova se há débitos de ônus reais e da Fazenda Municipal
IPTU Carnê atualizado até data do negócio
Habite-se Certidão que comprova que o imóvel pode ser habitado
Planta baixaComprova medidas e instalações do imóvel
Registro de ações Emitidos pelo cartório, atesta que o imóvel não foi negociado informalmente
Quitação Pagamento da taxa de cadastro e avaliação e comprovante de quitação de condomínio
Fonte: Portal A Tarde
