A taxa é utilizada nos empréstimos feitos entre os bancos e
também nas aplicações realizadas pelos mesmos em títulos públicos federais.
Da Redação CRECI/DF
4,5% ao ano, esta é a nova taxa de juros da Selic, foi o que
decidiu o Comitê de Politica Monetária (COPOM) do Banco Central do Brasil, em
reunião na última quarta-feira (11/12).
Mas, esta taxa influencia o mercado imobiliário?
SIM! O mercado de imóveis é totalmente influenciado pela taxa básica de juros da economia, do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic). A taxa é utilizada nos empréstimos feitos entre os bancos e também nas aplicações realizadas pelos mesmos em títulos públicos federais.
“O imóvel, por ser um bem de alto valor, tem venda muito
sensível ao crédito, o aumento da taxa faz com que menos pessoas tenham acesso
ao credito, fator que reduz a procura de imóveis e desacelera os preços” disse
o presidente do CRECI/DF, Geraldo Nascimento.
Crédito Imobiliário
Diante de mais uma redução (antes 5% a.a) os bancos
começaram a se movimentar para também reduzir os juros de financiamentos imobiliários,
como no caso da Caixa Econômica Federal:
“No crédito imobiliário, a redução abrange tanto as
concessões pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) quanto do Sistema
Financeiro Imobiliário (SFI) e atinge financiamentos de imóveis residenciais
com saldos devedores atualizados pela TR. A redução é de 0,25 p.p. para
clientes que optarem por receber seus vencimentos no banco e manter
relacionamento com a CAIXA. A taxa efetiva mínima para imóveis residenciais
será de TR + 6,50% a.a. A CAIXA oferece, mais uma vez, o maior pacote de valor
ao cliente que traz seu domicílio bancário e a opção pelo crédito do seu
salário. As taxas valem para os novos contratos a partir de segunda-feira (16).”
– Caixa Notícias, 12 de dezembro de 2019.
Com juros mais baixos será que vale a pena comprar imóvel?
Para o presidente do CRECI/DF, Geraldo Nascimento, o momento
é bem oportuno para quem deseja sair do aluguel e adquirir a casa própria, mas é
importante estabelecer outros fatores, como estabilidade no emprego, a região
onde está localizado o imóvel, a quantia para entrada e perfil bancário “estes
e outros fatores influenciam na hora da compra, e ter algo bem planejado evita
o endividamento futuro” disse.
O Banco do Brasil disponibiliza a partir desta segunda-feira (9) o financiamento imobiliário indexado ao IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Amplo.
A iniciativa será mais uma opção aos clientes, que poderão escolher entre duas modalidades de correção do saldo devedor (TR ou IPCA) nas linhas SFH – Sistema Financeiro de Habitação e CH – Carteira Hipotecária.
As linha irá até 70% do valor de imóveis residenciais de até R$ 1,5 milhão (SFH) e acima de R$ 1,5 milhão (CH). A linha só poderá ser contrada pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). O prazo máximo do financiamento deve ser de até 180 meses, e o uso do FGTS é permitido apenas na modalidade do SFH.
As taxas de juros começam em 3,45% ao ano IPCA e variam conforme o prazo da operação e o nível de relacionamento do cliente com o BB. O produto é destinado a clientes Private e Estilo.
A taxa de juros cobrada é maior do que a da Caixa, que começa em 2,95% ao ano e varia até 4,95% ao ano para servidores públicos em condições especiais. Para trabalhadores privados, as taxas partem de 3,25% ao ano.
Como política de educação financeira, os clientes que optarem pela contratação da nova modalidade de financiamento serão alertados que o valor das parcelas e o do saldo devedor da operação irão variar de acordo com a inflação.
Neste primeiro momento, a simulação e análise de crédito estão disponíveis apenas nas agências. Se preferirem, os clientes poderão dar prosseguimento às suas propostas no App BB ou internet banking, tão logo o crédito esteja aprovado.
Nesta quarta feira (30/11) o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central do Brasil decidiu reduzir de 5,5% para 5% ao ano a taxa básica de juros da economia, a Selic e, com isso os bancos começam a se movimentar para baixar as taxas de juros de financiamentos imobiliários.
“A redução de juros é um ganho para todos nós Corretores, o mercado imobiliário se movimenta para atrair clientes que diante das reduções, se veem motivados a conquistar o imóvel próprio. Afinal, com as taxas mais baixas os consumidores podem pagar menos nas prestações” disse o presidente do CRECI/DF, Geraldo Nascimento.
As expectativas de inflação para 2019, 2020, 2021 e 2022 apuradas pela pesquisa Focus encontram-se em torno de 3,3%, 3,6%, 3,75% e 3,5%, respectivamente.
Financiamento imobiliário praticadas pelos bancos
BANCO DO BRASIL – Em alinhamento com o Copom, no dia 30 de oiutubro o BB fez ajustes de taxas. A aquisição de imóveis nas linhas Carteira Hipotecária e Sistema Financeiro da Habitação (SFH) passam a contar com condições ainda melhores. Nessas modalidades as taxas variam de acordo com o prazo da operação e o perfil do cliente – o que pode reduzir o custo desses financiamentos em até 0,82 ponto percentual ao ano. As novas condições entram em vigor a partir da próxima segunda-feira (4).
CAIXA ECONÔMICA – Diante da redução da taxa Selic, no dia 30 de outubro a Caixa Econômica Federal anunciou as novas taxas de juros para financiamentos de imóveis com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e saldos devedores atualizados pela Taxa Referencial (TR). A taxa efetiva mínima para imóveis residenciais enquadrados nos Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) será de TR + 6,75% a.a. e a taxa máxima será de TR + 8,50% a.a., redução de 0,75 p.p. e 1,0 p.p, respectivamente. As taxas valem para novos contratos e estarão vigentes a partir do dia 06 de novembro.
BRB – No dia 14 de outubro, o Banco Regional de Brasília reduziu a taxa de financiamento do crédito imobiliário. Com a redução o Banco começa a operar com taxa de 6,99% a.a., uma redução de 0,5 p.p em relação ao valor praticado até a semana passada, que era de 7,5% a.a.+ TR. A nova taxa de juros do BRB é válida para imóveis enquadrados no Sistema Financeiro de Habitação (SFH – imóveis até R$ 1,5 milhão) quanto no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI – imóveis com valor superior a R$ 1,5 milhão).
BRADESCO – No dia 30 de setembro, o Bradesco anunciou a redução da taxa de juros mínima de sua linha de crédito imobiliário de 8,20% ao ano + TR para a partir de 7,30% ao ano + TR. A modalidade dispõe de prazo de até 360 meses e permite a utilização do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). O cliente pode financiar até 80% do valor do imóvel e o comprometimento máximo da renda líquida sobre o valor das prestações é de 30%. As novas condições passam a vigorar a partir de amanhã, 1º de outubro, em toda a rede de agências.
ITAÚ – UNIBANCO – No dia dia 30 de setembro, o Itaú Unibanco anunciou uma nova redução na taxa de juros na linha de crédito imobiliário. A partir de 1º de outubro, a taxa mínima para financiamentos de imóveis contratados junto ao Itaú passa a ser de 7,45% ao ano + TR, variando de acordo com o perfil do cliente e de seu relacionamento com o banco. Antes, as taxas iniciavam em 8,1% ao ano + TR. Os valores são unificados para as linhas de Sistema Financeiro da Habitação (SFH), Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e Carteira Hipotecária (CH).
SANTANDER – No dia 14 de julho, o Santander Brasil anunciou a redução da taxa do crédito imobiliário do atual nível de 8,99% para 7,99% ao ano, mais a taxa referencial (TR), em até 35 anos. As novas condições serão válidas para todos os consumidores a partir de amanhã, nas modalidades SFI e SFH (Sistema Financeiro Imobiliário e Sistema Financeiro de Habitação) e irão vigorar durante os 60 dias de duração da campanha.
O CRECI PARTICIPATIVO esteve na tarde desta quinta-feira (31/10) na sede da empresa Beiramar Imóveis, na Asa Sul, com objetivo de levar informações do Conselho e ouvir os profissionais, para criação de projetos de melhorias à categoria.
A visita não poderia ser mais calorosa, quando a equipe chegou à imobiliária, os colaboradores estão realizando a comemoração de Hallowen e nossa equipe entrou na brincadeira.
O CRECI PARTICIPATIVO pretende visitar diversas imobiliárias em todo o Distrito Federal para registro de informações de mercado e tornar a gestão mais democrática com a participação de todos os profissionais.
Se você deseja receber a equipe do CRECI em sua empresa agende agora uma visita, mande email para gestaoparticipativa@crecidf.gov.br.
• Como vender mais imóveis se eu não tenho uma grande verba de marketing? • Como posso me diferenciar dos meus concorrentes se eu sou muito menor e ainda não tenho um nome forte no mercado? • Como vender mais imóveis para a minha própria carteira de clientes? • Como fazer com que meus clientes se tornem divulgadores do meu serviço espontaneamente?” • Como vender imóveis todos os meses de forma previsível e constante?”
*** EVENTO CANCELADO PELO ORGANIZADOR ***
Estes questionamentos fazem parte da rotina diária de muitas empresas e profissionais. Por este motivo, o Portal VGV traz para o Rio de Janeiro o seu workshop, ministrado por Bruno Lessa, autor do livro Marketing Imobiliário de Alto Impacto e Baixo Custo (best seller com 4 edições esgotadas), do livro Marketing de Relacionamento no Setor Imobiliário e do livro A Jornada de Compra do Imóvel, recentemente lançado no Conecta Imobi.
Neste curso, iremos fugir da receita do marketing imobiliário tradicional, como stand de vendas com apartamento decorado, e abordar ações de alto impacto e baixo custo que podem ser realizadas por profissionais e empresas de todos os tamanhos para acelerar a venda e a locação de imóveis.
O Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 8ª Região – Distrito Federal (CRECI/DF) participou nesta sexta-feira (25/10) da abertura do Salão DF Imóveis, que ocorreu no shopping CasaPark no Distrito Federal.
“É muito importante para toda a categoria e para o mercado de imóveis local a presença do CRECI/DF. Estamos aqui para mostrar um CRECI mais presente e participativo no dia a dia dos profissionais, mas também viemos para sanar duvidas da sociedade e Corretores” disse o presidente do CRECI. Geraldo Nascimento.
O evento é realizado pelo portal DF Imóveis com apoio de parceiros, entre eles o CRECI/DF. O evento fica até o próximo domingo (26/10) na parte terrea do centro comercial. Ao todo, são mais de 80 imobiliárias, 300 corretores, três redes de imobiliárias e uma rede de corretores autônomos, totalizando 10 mil imóveis residenciais e comerciais disponíveis para venda .
De acordo com informações divulgadas pelo portal, “são esperados, aproximadamente, 4 mil clientes interessados em adquirir um imóvel, 600 negócios fechados e R$ 210 milhões em vendas. O funcionamento será de 10h às 22h nos dias 25 e 26, sexta e sábado, e no domingo, dia 27, de 12h às 20h.”
A sequência de cortes na taxa básica de juros (Selic) e a redução dos juros cobrados pelos bancos para o financiamento da casa própria deixaram a portabilidade do crédito imobiliário mais atraente para o brasileiro – e têm feito aumentar o número de pedidos da modalidade. Ao transferir a dívida para outro banco, o consumidor pode conseguir reduzir o valor das parcelas, melhorar as condições do empréstimo e economizar dinheiro.
Dados do Banco Central mostram que os pedidos de portabilidade efetivados em 2019 cresceram 102% em relação ao ano passado. De janeiro a agosto, foram 1.605 efetivações de financiamentos imobiliários, totalizando R$ 608,2 milhões, contra 794 nos 9 primeiros meses de 2018, que somaram R$ 335,8 milhões.
Em agosto (último dado disponível), o número de pedidos saltou para 1.761, ante 764 em julho.
Os números de portabilidade de financiamento imobiliário neste ano já superam também o total registrado em 2018, quando foi verificado um aumento de 453% nos pedidos em relação ao ano anterior. Veja gráfico abaixo:
Portabilidade de crédito imobiliário — Foto: Arte G1
Apesar do aumento do interesse pela troca de banco do financiamento, os números ainda são bem tímidos em relação ao potencial e em comparação aos pedidos de portabilidade feitos em outras modalidades de crédito.
Para efeitos de comparação, somente em agosto foram 26,4 mil unidades habitacionais financiadas no país com recursos das cadernetas de poupança, segundo dados da Abecip, atingindo um valor de R$ 6,71 bilhões em agosto. No acumulado no ano, o valor já chega a R$ 47,1 bilhões, envolvendo 180,5 mil unidades.
Segundo estudo divulgado no começo do ano pelo Banco Central, o crédito imobiliário representa apenas 0,1% do total de pedidos de pedidos de portabilidade no sistema bancário e 2,1% do valor total portado. Em relação às novas concessões de crédito imobiliário, a troca de banco nesse tipo de financiamento representou em 2018 menos de 1% do total.
“Em virtude do perfil da dívida (de longo prazo e alto valor), a portabilidade pode resultar em maior economia, seja com a transferência do crédito, seja com a renegociação com o credor original”, destaca o BC.
Evolução da portabilidade de crédito imobiliário — Foto: Economia G1
Analistas ouvidos pelo G1 avaliam que o momento nunca foi tão favorável para tentar reduzir a taxa do financiamento, sobretudo nos empréstimos de valores mais altos e com contratos assinados entre 2015 e 2017, quando os juros médios ficaram acima de 10%.
“Com a queda da Selic, o mercado e crédito está começando a andar e na linha de crédito imobiliário estamos finalmente vendo bancos entrando em um cenário de concorrência e começando a brigar por taxas”, afirma Rafael Sasso, cofundador da Taxa Melhor, startup que ajuda a comparar os juros cobrados pelos bancos.
Nas últimas semanas, os principais bancos do país anunciaram novas reduções nas taxas de juros para a compra da casa própria, para uma faixa a partir de 7,3% ao ano + TR.
Desde o ano passado, os juros cobrados pelos maiores bancos nas principais linhas de financiamento da casa própria têm se mantido bem próximos, diante de uma maior disputa entre as instituições financeiras e sinais de recuperação do mercado imobiliário.
Segundo dados do BC, os juros médios de mercado cobrados pelos bancos para financiamento imobiliário foram de 8,9% ao ano em agosto (último dado disponível), ante 9,5% ao ano no final do ano passado e 11% no final de 2017.
Veja abaixo o comparativo das taxas mínimas dos maiores bancos nas principais linhas de crédito imobiliário:
Comparativo de juros para financiamento de imóveis
Banco
Sistema Financeiro Habitacional (SFH)
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) – carta de crédito
pró-cotista FGTS
limite do financiamento
Caixa (modalidades tradicionais)
a partir de 7,5% ao ano + TR
a partir de 7,5% ao ano + TR
entre 8,76% e 9,01% ao ano + TR
até 80% do valor para imóveis novos e 70% do valor para usados
Caixa (linha nova, atualizada pela inflação)
a partir de 2,95% + IPCA
a partir de 2,95% + IPCA
não opera
até 80% do valor o imóvel
Banco do Brasil
a partir de 7,4% ao ano + TR
a partir de 7,4% ao ano + TR (na carteira habitacional hipotecária)
9% ao ano + TR (disponível para imóveis novos e usados)
até 80% do valor do imóvel novo ou usado
Itaú Unibanco
a partir de 7,45% ao ano + TR
a partir de 7,45% ao ano + TR
não opera
até 82% do valor do imóvel (tanto para novos como usados)
Bradesco
a partir de 7,30% ao ano + TR
a partir de 7,30% ao ano + TR (na carteira habitacional hipotecária)
não opera
até 80% do valor do imóvel novo ou usado
Santander
a partir de 7,99% ao ano + TR
a partir de 7,99% ao ano + TR
a partir de 7,59% +TR (apenas para imóveis novos)
Até 80% do valor do imóvel (tanto para novos como usados)
Fonte: Levantamento G1 junto aos bancos
Vale lembrar que as taxas anunciadas pelos bancos são as mínimas, e que, para conseguir juros mais baixos, o tomador do crédito precisa quase sempre aceitar uma série de condições, sobretudo maior relacionamento com a instituição financeira. O valor do imóvel, bem como o perfil e renda do consumidor, também costumam influenciar diretamente os juros cobrados pelos bancos.
Simulações de economia com portabilidade
Simulações feitas pela Melhor Taxa, startup que ajuda a comparar os juros cobrados pelos bancos, mostra que é possível obter com a portabilidade uma boa redução no valor da parcela. Ao conseguir baixar, por exemplo, a taxa de juros de 9,76% para 7,30% ao ano em uma dívida de R$ 300 mil, a economia total ao longo do contrato chegaria a quase R$ 100 mil. Veja abaixo os exemplos:
Exemplo 1: empréstimo de R$ 100 mil, com taxa atual de 11,24% ao ano
Valor do imóvel: R$ 125 mil
Valor da 1ª parcela (01/02/2017): R$ 1.224,94
Valor da parcela atual: R$ 1.143,97
Taxa após portabilidade: 7,30%
Valor da parcela após portabilidade: R$ 866,46
Economia na parcela: R$ 358,49
Economia total no contrato: R$ 47.709,48
Exemplo 2: empréstimo de R$ 300 mil, com taxa atual de 9,76% ao ano
Valor do imóvel: R$ 500 mil
Valor da 1ª parcela (01/01/2018): R$ 3.320,62
Valor da parcela atual: R$ 3.179,61
Taxa após portabilidade: 7,30%
Valor da parcela após portabilidade: R$ 2.638,06
Economia na parcela: R$ 682,56
Economia total no contrato: R$ 98.900,77
Exemplo 3: empréstimo de R$ 500 mil, com taxa atual de 10,77% ao ano
Valor do imóvel: R$ 625 mil
Valor da 1ª parcela (01/03/2016): R$ 5.846,76
Valor da parcela atual: R$ 5.335,45
Taxa após portabilidade: 7,30%
Valor da parcela após portabilidade: R$ 4.147,82
Economia na parcela: R$ 1.698,94
Economia total no contrato: R$ 196.714,63
Exemplo 4: empréstimo de R$ 750 mil, com taxa atual de 11,24% ao ano
Valor do imóvel: R$ 950 mil
Valor da 1ª parcela (01/02/2017): R$ 9.083,46
Valor da parcela atual: R$ 8.471,05
Taxa após portabilidade: 7,30%
Valor da parcela após portabilidade: R$ 6.389,52
Economia na parcela: R$ 2.693,94
Economia total no contrato: R$ 364.804,77
Como avaliar se vale a pena
A transferência de um empréstimo de um banco para outra é um direito garantido e regulamentado pelo Banco Central.
“Quase sempre vale a pena a portabilidade. É importante analisar, porém, todos os custos envolvidos e verificar se haverá uma economia real. Além da taxa de juros, o custo efetivo da nova operação, custos com a manutenção da nova conta, e as tarifas cobradas pelo banco e pelo cartório de registro de imóveis”, explica a consultora Daniele Akamine, diretora da Akamines Negócios Imobiliários.
O desembolso com tarifas de avaliação de imóvel e gastos com cartório em uma portabilidade desse tipo costuma ficar ao redor de R$ 4 mil.
Bancos costumam fazer contraproposta para segurar cliente
Embora a portabilidade seja mais fácil de ser efetivada para as dívidas de valores mais altos e contratadas quando a Selic estava acima de 10%, esse mecanismo é também uma ótima oportunidade de tentar uma renegociação com o banco.
Os números do Banco Central indicam que as instituições financeiras costumam fazer contrapropostas para evitar que o cliente transfira o empréstimo para outro banco. Do total de pedidos de portabilidade de crédito imobiliário feitos neste ano, apenas 27% foram efetivados.
“Existe sim uma politica de retenção do cliente, para que esse permaneça no banco e não faça a portabilidade”, afirma Akamine.
“O fato de buscar outras propostas força o banco a eventualmente dar uma proposta melhor para o cliente ficar”, avalia Sasso, da Melhor Taxa. Segundo ele, alguns bancos cobrem 95% dos pedidos, enquanto outros costumam cobrir apenas os pedidos de clientes dos segmentos mais altos de renda.
“Alguns bancos estão evitando fazer a portabilidade, outros colocam empecilhos no processo e outros estão incentivando, tentando fazer mais rápido que os processos de crédito imobiliário tradicionais”, afirma o executivo.Evolução do crédito imobiliárioEm bilhões de R$, em linhas financiadas com recursos da caderneta de poupança. Fonte: Abecip
Como fazer a portabilidade
O primeiro passo é pedir para o banco que concedeu o empréstimo as informações atualizadas sobre o saldo devedor e condições contratadas. O prazo para o banco entregar as informações é de 1 dia útil. Daí é só levar para outro banco e dizer que deseja transferir sua dívida por juros mais baixos.
Ao encontrar uma condição mais favorável na concorrência e formalizar o pedido de portabilidade, a instituição financeira tem 5 dias para fazer uma contraproposta ao cliente. Mas caso você não goste da nova proposta, o banco é obrigado a aceitar o pedido de portabilidade. Vale lembrar também que o banco para o qual você quer migrar também não é obrigado a aceitar seu pedido.
“A portabilidade de crédito depende da negociação de um novo empréstimo ou financiamento com outra instituição financeira. Assim, como ocorre em qualquer contrato de operação de crédito, deve haver interesse de ambas as partes na realização da operação. Dessa forma, as instituições financeiras não são obrigadas a realizar a portabilidade”, explica o Banco Central, que oferece uma sessão de perguntas e respostas em sua página na internet.
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