Entenda como funciona a linha de crédito em que o imóvel é dado como garantia | CRECI/DF
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Brasília, 05/04/2020

Entenda como funciona a linha de crédito em que o imóvel é dado como garantia

Mesmo com taxas de juros próximas a 1% ao mês — bem mais baixas do que as praticadas em outras linhas de crédito —, o empréstimo em que o imóvel é dado como garantia ainda é pouco utilizado pelos consumidores no Brasil. O medo de perder a casa própria e os custos operacionais envolvidos na operação são fatores que contribuem para afastar clientes em potencial. O sistema — conhecido como home equity — é mais indicado para dívidas com valores mais altos e com pagamento de longo prazo, como investimentos em pequenos negócios, financiamentos educacionais, viagens etc. Mas, na prática, os bancos o oferecem como modalidade de crédito pessoal. Segundo especialistas, as taxas são inferiores às cobradas em quaisquer operações de crédito do país.

Além de discussões dentro do Banco Central (BC) e da Secretaria de Política Econômica, do Ministério da Fazenda, para mudanças no marco regulatório, possibilitando a expansão do modelo, os bancos estão lançando novos produtos para atrair a clientela. Um dos modelos disponíveis prevê que vendedores de imóveis usados recebam antecipadamente 40% do valor do bem.

O sistema é uma parceira da Brasil Brokers com o Banco Inter. O proprietário pode usar os recursos para pagar dívidas ou iniciar um negócio. Quando a unidade é comercializada, o vendedor paga a antecipação que foi feita. Se o negócio é fechado em seis meses, o vendedor não paga taxa de remuneração ao banco. Em prazos maiores, o proprietário da unidade passa a pagar 1% ao mês.

— Os consumidores não vão encontrar nenhuma taxa de juros menor. A do cheque especial é muito cara, de até 8% ao mês. É um absurdo, o custo é elevadíssimo. Depois de muitos anos com inflação e taxa de juros alta, o brasileiro se acostumou ao crédito de curto prazo e mais caro. Além disso, muita gente desconhece que existe esta linha de crédito, além da burocracia e do custo de cartório — avaliou Sérgio Cano, professor da Fundação Getulio Vargas (FGV).

Os empréstimos com garantia são mais baratos do que as linhas sem nenhum tipo de cobertura real. Para José Carlos Martins, presidente Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), hoje os imóveis são subaproveitados como fonte de liquidez.

— A proposta aumentaria a oferta de crédito e reduziria o custo — ressaltou Martins.

A destinação dos recursos captados pelos consumidores não é requisito para a obtenção do crédito:

— Uma das vantagens do crédito com garantia de imóvel é que seu uso é livre, ou seja, os clientes podem destinar o dinheiro da forma que preferirem e de acordo com as suas necessidades. O crédito pode ser usado para realizar projetos, como a abertura de um negócio ou a reforma de um imóvel. Pode ser ainda a opção ideal para novos investimentos e, especialmente, para a quitação de dívidas mais caras — disse Cristiane Magalhães, diretora do Itaú Unibanco.

Em caso de inadimplência, a retomada de um imóvel pelo banco que concedeu o financiamento é relativamente simples, porque se trata de um contrato de alienação fiduciária do bem. Filipe Pires, professor de Finanças do Ibmec, alerta para os cuidados ao se tomar um empréstimo.

— Pode ser uma boa oportunidade para pessoas que tenham consciência dos custos e tenham tudo muito bem planejado — disse ele: — Caso contrário, há o risco de a pessoa apenas ficar endividada e perder a casa.

Burocracia impede expansão

Um dos principais entraves para a popularização da modalidade é a burocracia envolvida na operação e o custo de cartório. Ao solicitar o crédito, o tomador deve pagar pela avaliação do valor do imóvel. Depois de aprovado o financiamento, ele deve arcar com custos de averbação da alienação do bem ao banco no Cartório de Registro de Imóveis e pagar as taxas cartorárias, o que pode encarecer a operação.

— Por que não roda muito bem? É o custo do cartório, mesmo problema que temos hoje com portabilidade (do financiamento imobiliário). Hoje, você faz a simulação para contratar R$ 100 mil e descobre que precisa pagar R$ 5 mil no cartório — exemplificou José Carlos Martins.

Uma das propostas em estudo pelo Banco Central é a criação de uma central de garantias imobiliárias, que ficaria responsável por sinalizar aos bancos o valor dos ativos que um cliente poderia dar em contrapartida de um empréstimo. O modelo permitirá que um mesmo imóvel seja dado como garantia em mais de uma operação de crédito, o que hoje é vedado pela lei de alienação fiduciária. O sistema em análise prevê que o ativo seja alienado para essa central que fará o gerenciamento do patrimônio. Segundo fontes, pelo menos três empresas do mercado já demonstraram interesse.

Veja as condições em cada banco:

Caixa Econômica Federal

A Caixa oferece a contratação de crédito pessoal, concedido mediante a alienação fiduciária do bem imóvel dado em garantia da operação. O valor do empréstimo varia de R$ 20 mil a 50% do valor do imóvel, dependendo da capacidade de pagamento e relacionamento com a Caixa. O prazo de pagamento é de até 240 meses. As prestações são mensais e descontadas automaticamente da conta-corrente.

Banco do Brasil

O BB empresta com destinação livre do uso do dinheiro (“gaste como quiser”). A taxa é a partir de 0,94% ao mês, e o prazo de até 240 meses, com até 89 dias para o pagamento da primeira parcela. A renda mensal mínima exigida é de R$ 4 mil. O valor mínimo de empréstimo é a partir de R$ 35 mil.

Santander

O Santander oferece taxas de 0,94% ao mês. Para contratar o financiamento, o cliente tem que utilizar como garantia um imóvel quitado (próprio ou de terceiros), residencial ou comercial, com valor a partir de R$ 70 mil. A linha de crédito pode ficar entre R$ 30 mil e R$ 2 milhões, limitada a 60% da cotação de avaliação do imóvel. O prazo de pagamento é de um ano a 20 anos, em parcelas fixas. O banco permite o financiamento da tarifa de avaliação de garantia do imóvel e do Imposto sobre Operações Financeiras – IOF (que podem ser embutidos nas mensalidades), além de uma parcela sem pagar por ano (pula parcela). É permitido ao cliente compor renda com mais uma pessoa.

Itaú Unibanco

O banco tem taxas de juros: a partir de 1,08% ao mês mais Taxa Referencial (TR), variando de acordo com o perfil do cliente e o relacionamento com o banco. O prazo de pagamento é de até dez anos, e o empréstimo é de até 60% do valor do imóvel. É necessário ser correntista do banco para contratar o produto e ter um imóvel quitado.

Bradesco

O Bradesco oferece o crédito parcelado com prazo de até 180 meses e percentual máximo de financiamento de até 60% sobre o valor de avaliação do imóvel. As taxas são a partir de 0,99% ao mês, dependendo do perfil do cliente. O banco tem nesta carteira quase 15 mil contratos ativos.

Banco Inter

A instituição oferece crédito com garantia de imóvel, com empréstimos de até 50% do valor do bem, taxa prefixada de 1% ao mês e 84 meses para pagar.