Entenda o que muda na relação com as cooperativas, após mudança nas regras | CRECI/DF
Banner topo

Brasília, 21/06/2018

Entenda o que muda na relação com as cooperativas, após mudança nas regras

Antonio Cunha/CB/D.A Press

O governo mudou as regras de um dos pilares das políticas públicas habitacionais: a relação com as cooperativas. Resolução publicada pelo GDF detalha as normas para a oferta de terrenos para associações e entidades de luta pela moradia. Com a nova legislação, a Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal (Codhab) terá que liberar 40% de todas as áreas destinadas a projetos de moradia popular a cooperativas. Antes, essas entidades recebiam, na maioria das vezes, imóveis prontos em empreendimentos habitacionais do governo. A partir da oficialização das regras, as organizações da sociedade civil terão de comprar os lotes para casas ou prédios com preços subsidiados e construir as residências de seus associados — em esquemas de mutirão ou contratando empresas especializadas. As medidas também têm o intuito de evitar as fraudes nessa área.

O normativo recém-publicado atende a uma determinação do Tribunal de Contas do Distrito Federal, que, no ano passado, concluiu uma vasta auditoria nos programas habitacionais do governo. A Corte entendeu que as associações de luta por moradia terão de construir os empreendimentos com recursos próprios. No levantamento, os auditores do TCDF também apontaram outros problemas nas políticas de moradia do governo.
Entre as falhas que desvirtuam políticas habitacionais estão a concessão de benefícios a pessoas que não se enquadram nos critérios legais e a venda irregular de imóveis entregues pelo governo. Entre 2011 e 2016, o GDF gastou R$ 179,2 milhões com a construção de moradias populares, a execução de obras de infraestrutura e a gestão do programa habitacional do Executivo. Nesse período, 3.815 imóveis foram entregues a pessoas integrantes de associações habitacionais.
A partir da resolução, publicada na última terça-feira, a Codhab terá que vender áreas a preços subsidiados — os descontos concedidos às cooperativas podem chegar a 60% — e a designação de terrenos será feita por sorteio. Para participar, as entidades deverão estar credenciadas na Codhab e manifestar interesse nas áreas ofertadas.
As associações vitoriosas nos sorteios terão 120 dias para apresentar o projeto arquitetônico do empreendimento. O prazo para a conclusão de todas as obras é de 18 meses, para casas unifamiliares, e de 36 meses, para unidades multifamiliares, como prédios. Neste último caso, os empreendimentos de maior complexidade devem ter a contratação de um responsável técnico. Se houver descumprimento de prazos, os terrenos serão retomados e as associações excluídas do programa por um prazo mínimo de três anos. Os associados indicados pelas entidades habitacionais contempladas deverão atender às faixas de renda estipuladas e os requisitos de habilitação.
Distribuição
Legislação habitacional em vigor atualmente no Distrito Federal, a Lei nº 3.877, de 2006, já estabeleceu a destinação de 40% de todas as áreas de moradias de interesse social para cooperativas habitacionais. Do restante, 40% devem ser distribuídos entre os cadastrados na lista única da Codhab e 20%, para pessoas consideradas vulneráveis, como deficientes, idosos ou pessoas em situação de fragilidade social. A lei menciona a oferta de áreas para associações de moradia, mas, na última década, segundo o tribunal, houve uma interpretação errônea por parte do governo, com a entrega de casas e apartamentos prontos às cooperativas. De acordo com a auditoria do TCDF, “constitui papel dessas entidades construir e colaborar com o Estado na redução do deficit habitacional”.
O presidente da Codhab, Gilson Paranhos, concorda com as determinações do Tribunal de Contas. “A lei fala na oferta de áreas, não de imóveis construídos. Não faz sentido entregar um prédio pronto a uma cooperativa, senão essas associações habitacionais, que são o braço da sociedade civil, perdem o sentido”, diz Gilson. “Por serem entidades autônomas, elas têm mais agilidade do que o governo na produção de unidades habitacionais”, acrescenta.
Além de editar a resolução que regulamenta a oferta de terrenos para cooperativas, o governo fez uma limpa no cadastro oficial dessas entidades. Com isso, o número de associações registradas caiu de 400 para 229. Apesar de uma maioria que desempenha os trabalhos com seriedade, a atuação de muitas funciona como fachada para fraudes e golpes em pessoas carentes que sonham com a casa própria. Até mesmo políticos e antigos gestores do programa habitacional do governo foram alvo de operações da Polícia Civil e da Polícia Federal (leia Memória).
Antonio Cunha/CB/D.A Press

Repercussão

Para o presidente da Federação dos Inquilinos do DF, Francisco Dorion, as novas regras reduzem o que classifica como “politicagem nos projetos habitacionais”. “Elas acabam com algumas negociatas que a gente sempre viu, especialmente por parte de políticos. As entidades agora vão participar de certames, sem depender de apoio nenhum”, comemora Dorion. Mas ele critica alguns pontos das regras, especialmente o que define um prazo de 18 meses para o pagar os lotes unifamiliares. “Para uma pessoa que vive com salário-mínimo, esse prazo exige um gasto com prestação de mais de 50% da renda. É preciso aumentá-lo, até para evitar especulação”, avalia. Segundo o presidente da entidade, a grande expectativa das cooperativas é com relação ao lançamento do sorteio para lotes no Guará.
O comerciante Carlos Antônio Araújo, 49 anos, que faz parte de uma cooperativa de Samambaia, também considera o prazo para pagamentos dos lotes curto, uma vez que é o mesmo dado para a construção do imóvel. Isso significa que ele terá de arcar com dois custos ao mesmo tempo: da obra e da compra do terreno. “O ideal é que o parcelamento fosse estendido para pelo menos 36 meses ou mais. A renda fica comprometida com tantos gastos. O que pode ser uma solução para sair do aluguel acaba se tornando uma preocupação”, relata. Ele, assim como outros cooperados, pretende recorrer às instituições financeiras. “Infelizmente, não consigo pegar dois financiamentos ao mesmo tempo. Ainda não sei o que vou fazer para pagar os dois custos”, afirma.
O presidente da Cooperativa Habitacional dos Sem Teto de Samambaia, Delfino do Nascimento, também critica a forma de pagamentos estabelecida. “O perfil dos cooperados é de famílias com baixa renda. Elas não têm condições de arcar com os custos de terreno e de obra ao mesmo tempo. Deve-se pensar que são elevados os valores para erguer um imóvel. Incluem valores de projetos, equipe, taxas, entre outros”, comenta. Nascimento acredita que a extensão do prazo auxiliaria as famílias. “Não estamos achando ruim de pagar pelos lotes. O que causa incômodo é pagá-lo num prazo curto, sendo que também temos um tempo para concluir a obra.”
Com a nova regra, a Codhab vai oferecer terrenos às cooperativas, proporcionalmente ao total de imóveis prontos que forem entregues a cadastrados na lista única e nos registros de vulnerabilidades sociais. Os próximos empreendimentos do governo serão o Itapoã Parque, com 12 mil imóveis, e o Setor Crixá, com 3.120 residências. A partir desses números, o GDF terá que ofertar às cooperativas áreas suficientes para a construção de cerca de 4,8 mil unidades.

Para atender a essa demanda, foram lançados dois editais: um com 13 lotes multifamiliares em Samambaia, com potencial para abrigar 728 famílias, e outro para 18 terrenos na mesma cidade, com área suficiente para a construção de imóveis a 1.008 famílias. O terceiro edital será lançado em breve e prevê 699 lotes unifamiliares para casas em cidades como Riacho Fundo 2, Santa Maria, Varjão e Cidade Ocidental (GO).

Extorsão em família

Em junho do ano passado, a Polícia Federal deflagrou a Operação Clã, para investigar supostas irregularidades em empreendimentos habitacionais no Riacho Fundo 2. Os terrenos do programa eram de propriedade da União, mas o governo federal cedeu a área ao GDF, para a criação de moradias populares. Segundo a PF, cooperativas habitacionais extorquiam pessoas carentes para que elas fossem cadastradas no empreendimento. O valor chegava a R$ 15 mil. O nome da operação fez uma referência à participação de vários integrantes de uma família no esquema, com influência nas cooperativas, nas construtoras e no GDF.
A lei fala na oferta de áreas, não em imóveis construídos. Não faz sentido entregar um prédio pronto a uma cooperativa, senão essas associações habitacionais, que são o braço da sociedade civil, perdem o sentido” Gilson Paranhos, presidente da CodhabNão estamos achando ruim pagar pelos lotes. O que causa incômodo é pagá-lo num prazo curto, sendo que também temos um tempo para concluir a obra” Delfino do Nascimento, presidente da Cooperativa Habitacional dos Sem Teto de Samambaia.